벌써 내 집 마련을 위한 4번째 글을 작성한다.
앞 선 내용들은 지역이 같지 않은 사람들에게는 관심이 가는 내용이 아니였으나, 이번 내용은 부동산 계약에 대한 내용이니 내 집 마련에 고민이 있는 분들이라면 꼭 정독하길 바란다.
어떤 식으로 계약이 진행되었는지, 어떤 준비물이 필요한지 차근차근 알아가보자
Chapter 1. 인내심을 가지자!
내 집 마련을 목적으로 부동산을 방문하게 되면, 부동산 중개사님의 말에 현혹이 될 수도 있고, 실제로 집을 보았을 때 생각보다 마음에 들어서 빨리 결정을 하고 싶을 수도 있다.
물건을 구매할 때 정찰제인 물건이 있고, 싯 가인 물건들이 있다. 부동산은 싯 가라고 생각한다. 내가 급하게 알아볼수록 높은 가격으로 부동산을 구매할 수 밖에 없다.
그렇기 때문에 적절한 가격으로 구매를 하고 싶다면, 인내심을 가지고 천천히 알아보는 것이 좋다.
부동산은 최소 2~3군데를 돌아다니며, 다양한 집을 보는 것이 중요하다. 이미 본 집이더라도 다른 부동산에서 보여준다고 하면, 한 번 더 보는 것을 추천한다.
모든 집주인들이 모든 부동산과 자신의 상황을 공유하는 것이 아니기 때문에 다른 부동산을 통해 새로운 내용을 알 수 있다.
예를 들면, 이 집의 주인이 이미 다른 집을 계약해서 이 집을 빨리 처분하길 원한다는 얘기를 듣게 된다면, 이 집을 계약할 때 가격 조정을 요청할 수도 있다. 이 부분은 매매가 아니더라도 전세, 월세를 구할 때도 적용할 수 있을 것 같다.
그래서 우툴이는 부동산 중개인들에게 '이 집은 왜 파시는 거래요?', '여기 집주인 분은 이미 이사 갈 곳을 구하셨나요?' 등의 질문을 하여 정보를 얻었다.
하지만, 부동산 중개인이 항상 사실만을 말한다고는 생각하지 않아야 한다. 우툴의 친구 중 중개사 업을 하는 친구 말로는 집주인과 별개로 부동산에서 가격을 가지고 장난을 치는 경우가 종종 있다고 한다.
간단한 예를 들면, 급하게 팔지 않아도 되는 매물의 경우 집주인이 원하는 것보다 천만원 정도 비싸게 올리고, 계약 완료 시 천만원을 수수료 명목으로 가져간다고 한다. 그렇기 때문에 부동산은 이익이 적더라도 계약 체결을 위해 오백만원을 조정해주는 척 본인의 수수료를 깎으면서 고객을 현혹시킬 수도 있다.
친구가 알려준 팁은 가격 조정하는 것처럼 부동산이 집주인과 통화하는 것을 보여줄텐데, 이 때 스피커폰으로 해주실 수 있냐고 부탁하라는 것이엿다. 부끄러움이 많은 우툴이에게는 쉽지 않은 방법이지만, 도전해보실 분들은 이 팁을 도전해봐도 좋을 것 같다.
이런 식으로 여러 부동산에서 여러 집을 보여주고 나면, 판매를 원하는 집주인도 매매자가 있다는 사실을 알게 되고, 급해지는 집주인이 있다면 가격 조정도 가능할 수도 있다.
명확하게 한 집을 원한다고 하면, 부동산 중개사님께 가격 조정 가능한지 확인해달라고 해도 된다. 대신 여유 있는 자세를 항상 유지해야한다.
Chapter 2. 가계약금, 계약금을 준비해놓자!
준비가 충분히 된 상태에서 집을 계약하면 좋겠지만, 기다리는 중에 급매가 나올 수도 있다. 급매를 놓치지 않기 위해서는 빠르게 가계약금이라도 전달해야한다. 하지만 Chapter 1에서 말했듯이 충분히 기다린 상태에서 급매가 나올 경우에만 해당된다.
그 지역 부동산에 대한 파악이 다 끝나지 않은 상태에서 나오는 급매는 급매가 아닐 수도 있다.
우리가 구매하고자 하는 부동산의 대략적인 가격은 알고 있기 때문에 그에 필요한 계약금은 항상 수중에 가지고 있는게 구매 시 유리할 것으로 보인다.
우툴이같은 경우는 마음에 드는 가격의 부동산이 나왔을 때, 당일에 빠르게 가계약금을 걸었다. 가계약금은 계약서를 쓰기 전에 임시로 걸어놓는 임시방편이라고 생각하면 되는데 부동산 가격에 따라서 달라지겠지만, 오백만원에서 천만원정도를 넣으면 될 것으로 보인다.
가계약 후 본 계약은 일반적으로 가계약 주에서 그 다음 주를 넘어가지 않는다고 한다. 이는 왜 인지는 모르겠으나, 집을 판매하려는 사람이든 사려는 사람이든 빠르게 거래하면 좋기 때문이 아닐까싶다.
본 계약 시 필요한 계약금은 구매하려는 주택 자금의 10%로 5억짜리 집을 구매할 경우 5천만원의 계약금이 필요하다.
이 때 중요한 점은 계약금도 마련을 해야겠지만, 일일 이체 한도를 충분히 늘려놔야한다는 것이다. 계약 당일 이체 한도가 부족하여, 계약금이 전달이 안되는 문제가 발생할수도 있기 때문에 이를 꼭 확인해야 한다.
우툴이는 잔금 이체까지 생각해서 충분히 이체 한도를 늘려놨는데, 최대치로 높이기 위해서는 은행을 방문하여 OTP를 발급받아야 했다. 이 부분은 은행마다 다를 수 있으니, 확인하고 이체 한도를 꼭 늘려놓도록 하자.
Chapter 3. 주택담보대출에 대한 공부를 해놓자!
대출 없이 집을 구매하는 사람은 상관없으나(너무 부럽다...) 대부분의 사람들은 대출을 활용하여 집을 구매한다. 그렇기 때문에 주택 담보 대출에 대한 공부가 필요하다.
일단 국가에서 지원해주는 대출에는 디딤돌 주택담보대출과 보금자리론이 있다. 시중 은행보다 금리가 매우 낮아서 조건만 맞는다면 이 대출을 활용하는 것이 가장 좋을 듯 하다.
하지만, 우툴이는 미혼으로 두 대출에 해당이 되지 않는다.... 그래도 보시는 분들은 신혼부부, 다자녀 부부일 수 있으니 이에 대한 내용도 정리해보도록 하겠다.
1. 내집 마련 디딤돌 대출
- 일단 가장 중요하다고 보는 점은 만 30세 이상 세대주이여야 한다. 국가에서 지원해주는 대출들은 세대주가 아니면 애초에 받을 수 가 없기 때문에 회사 기숙사에 산다던지, 친구랑 같이 살고 있는데 내가 세대주가 아니라면 애초에 대출 조건이 안되기 때문에 대출을 받고 싶다면, 빨리 원룸이라도 구해서 전입신고하여 세대주가 되어야 한다.
- 또한, 무주택자들에게만 주는 혜택이기 때문에 세대주를 포함한 세대원이 전원 무주택자여야 한다.
- 마지막으로 구매자의 소득 수준이 중요하다. 서민을 위한 대출이라서 소득 범위가 배우 넓지 않다. 부부 합산 소득이 연 6천만원 이하, 생애최초주택구입자 or 다자녀 가구는 연 7천만원 이하, 신혼 가구는 연 8.5억 이하이어야 한다.
- 대출 가능한 주택은 전용면적 85㎡ 이하, 평가액이 5억원 이하(신혼가구 및 2자녀 이상 가구는 6억 이하)인 주택이다.
- 미혼도 대출을 받을 수 있지만, 조건이 너무 까다롭다. 전용면적 60㎡ 이하, 평가액이 3억원 이하인데, 수도권에 아파트를 구매 시 3억 이하인 아파트가 많지 않아서, 주거 및 투자용으로 주택을 구매하고자 하는 미혼은 이 혜택을 받을 수가 없다.
- 그리고 가장 중요한 대출한도이다. 대출한도는 DTI 60%, LTV 70% 이내이다.
이 쯤에서 부린이들을 위한 주택담보대출을 위해 알아야되는 용어 세가지를 쉽게 정리해보겠다.
DTI, LTV, DSR
- DTI : 내가 갚을 수 있는지 능력을 확인하기 위한 지표이다. 내가 빌리는 금액이 내 연봉으로 갚을 수 있는지 평가하는 것이다.
DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100 - LTV : 내가 구매하려는 주택의 가치를 기준으로 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 평가하는 것이다.
예를 들어 내가 3억의 대출을 받으려고 하는데 주택의 가치가 3억 1천만원이라고 하면, 주택의 가치과 대출금의 차이가 거의 나지 않기 때문에 집 값이 떨어지면 대출금을 못 갚는 상황이 올 수도 있기 때문에 주택 가격의 70% 이내로만 대출이 가능하다. - DSR : DTI와 비슷한 개념이지만, 주택담보대출 뿐만 아니고 내가 가진 모든 대출에 대해서 내가 갚을 수 있는지 확인하는 지표이다. 최근 주택담보대출은 DTI 보다 DSR을 주로 보는데 이 때 DSR은 40% 이하일 때 가능하다.
주로 대출을 진행할 때는 구매하려는 주택의 가치를 기준으로 70% 이하(생애최초의 경우는 80%), 내가 갚을 수 있는 능력 DSR 40% 이하일 때 대출이 가능하다. 그렇기 때문에 이를 꼭 확인하고 주택 구매를 진행하길 바란다.
쓰다보니 내용이 너무 길어져서 2탄으로 넘어가야할 것 같다. 이번 내용은 모든 내용이 다 포함되어 있지 않기 때문에 이를 기초 자료라고 생각하고 실제 대출 진행 시 꼼꼼히 확인하고 진행하길 바란다.
그럼 2탄으로 돌아오겠다.
I will be Back
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